Cuadro 1.
Conjuntamente con los datos del
ISAC, observamos en el grafico a continuación la
evolución de los puestos de trabajo en
el sector Construcción. Los datos provienen del
Sistema
Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJP) y surgen de las
declaraciones juradas presentadas por las empresas
contribuyentes.Este indicador continuó recuperándose
durante los últimos meses, registrando en el segundo
trimestre de este año, en su conjunto, un aumento del
3,9% con respecto al primer trimestre.Por su parte, en la comparación interanual,
se observa, al igual que en el ISAC que a partir del tercer
trimestre de 2001 se registra un descenso pronunciado con
respecto al año 2000, incrementándose
nuevamente a partir del primer trimestre de 2003. Es
importante destacar que durante el período abril-junio
de 2007 se registró la 19na suba consecutiva entre
trimestres.
SUPERFICIE A
CONSTRUIRRegistrada por permisos de
edificación en 42 municipiosAquí también podemos ver en el
acumulado, comparado con el año anterior, como la
actividad fue disminuyendo desde el 2005 hasta la actualidad,
debido a los factores negativos mencionados
anteriormente.Período.
Superficie cubierta en
m2.Variación
porcentualRespecto al período
anterior.Respecto a igual mes del
año anterior.Del acumulado desde enero
hasta cada mes del mismo año respecto a igual
acumulado del año anterior.2005
ene
569.799
8,8
52,1
52,1
feb
406.736
-28,6
24,6
39,3
mar
565.203
39,0
13,2
28,5
abr
611.311
8,2
57,9
35,6
may
674.222
10,3
66,3
41,9
jun
789.441
17,1
45,5
42,7
jul
637.772
-19,2
40,5
42,3
ago
602.838
-5,5
20,4
39,2
sep
712.229
18,1
13,4
35,2
oct
629.659
-11,6
7,7
31,8
nov
889.630
41,3
56,2
34,5
dic
758.972
-14,7
44,9
35,4
2006
ene
659.316
-13,1
15,7
15,7
feb
643.489
-2,4
58,2
33,4
mar
662.150
2,9
17,2
27,5
abr
694.240
4,8
13,6
23,5
may
868.849
25,2
28,9
24,8
jun
827.045
-4,8
4,8
20,4
jul
989.837
19,7
55,2
25,6
ago
798.876
-19,3
32,5
26,5
sep
799.054
0,0
12,2
24,7
oct
777.096
-2,7
23,4
24,5
nov
883.576
13,7
-0,7
21,4
dic
942.751
6,7
24,2
21,6
2007
ene
684.638
-27,4
3,8
3,8
feb
689.622
0,7
7,2
5,5
mar
818.731
18,7
23,6
11,6
abr
761.321
-7,0
9,7
11,1
may
808.365
6,2
-7,0
6,7
jun
803.674
-0,6
-2,8
4,9
jul
780.787
-2,8
-21,1
0,0
ago
850.529
8,9
6,5
0,9
Fuente
INDECVARIACION DEL PRECIO DE
LA CONTRUCCION DE UNA VIVIENDA UNIFAMILIAAR DESDE EL 2001 A
LA ACTUALIDADModelo
Investigado: Vivienda
unifamiliar, desarrollada en una planta entre medianeras.
Estructura
de viguetas y ladrillones, mampostería de ladrillos
revocados en exterior e interior, aberturas exteriores de
chapa, cortinas de PVC, puertas placa para pintar, pisos
cerámicos y alfombra en dormitorios. Agua,
cloaca y gas de
red, distribución de agua fría y
caliente con caños de polietileno, desagües en
caños de PVC; calefacción por estufa a gas natural,
agua caliente por calefón.Artefactos sanitarios de loza y grifería
estándar.
En el siguiente cuadro podemos observar el aumento
de los costos que
ha sufrido la construcción en los últimos siete
años, siendo su precio actual el triple del precio del
año 2001. Esto tal como mencionamos anteriormente, fue
uno de los factores que produjo un freno en la actividad en
el 2007.Costo por metro cuadrado de la
vivienda unifamiliar y variaciones
porcentuales.
Nota: El cálculo del costo no
incluye el valor del
terreno, los derechos de
construcción, los honorarios profesionales, los
gastos de
administración, el impuesto al
valor agregado (IVA), los
gastos financieros ni el beneficio de la empresa
constructora.PRODUCTO
BRUTO INTERNOLuego del estudio realizado acerca de la
Construcción, estamos en condiciones de
analizar la relación de la misma y del resto de las
actividades económicas en Argentina, con el PBI
durante el mismo periodo. Los motores
del crecimiento del Producto
Interno Bruto (PIB)
fueron durante los últimos siete años la
industria
automotriz, la construcción, el complejo agro
exportador y el comercio,
precisó el Instituto Nacional de Estadística y Censos
(INDEC).Tal como ya hemos mencionado la economía argentina, luego de la
crisis de
2001, recuperó fuertemente los niveles pre-crisis, con
un promedio de tasas del orden del 9% anual durante el
período 2003 a 2006. Estas tasas son relativamente
altas para la historia
reciente de la economía argentina. Si uno observa el
mismo indicador para el período 1994 a 1998 el valor
fue de apenas el 4% mientras que durante la crisis, desde
1999 a 2002, se registro un
valor negativo del 5%. Observemos la Tabla 2.4 del World
Economic Outlook del Fondo Monetario
Internacional (FMI).
Comparativamente con los países
latinoamericanos, las tasas exhibidas y proyectadas para
Argentina son altas y sólo son superadas por Venezuela.Pero existe una serie de factores que abordaremos
aquí e inciden negativamente en la velocidad
de crecimiento de la construcción que veníamos
experimentando. Seguiremos creciendo, pero con menos fuerza.Crisis energética
La Construcción y la Actividad
Económica Industrial en general tienen una alta
asociación con el consumo
energético y de gas. Estas fuentes
permiten generar la fuerza necesaria para poder
activar la maquinaria industrial y producir.La economía creció fuertemente, luego
del año 2003 generando un notable incrementó en
el consumo de electricidad
y gas. Estos sectores no realizaron las inversiones necesarias para poder responder a
la demanda
industrial y de los hogares, producto de las de tarifas
congeladas que no dan expectativas futuras de beneficio, por
ende las inversiones fueron escasas o sólo de mantenimiento. Esta situación genero varias
demandas de empresas de servicios
públicos ante el CIADI (organismo para arbitrajes
del banco
mundial) lo cual empeoro el marco para atraer inversiones
nuevas y por lo tanto hoy tenemos una crisis
energética en puerta.
Para analizar el impacto que tiene el consumo de
energía, por parte de la actividad productiva, en la
economía; busqué un análisis de regresión
múltiple entre las variables
involucradas. Para conformar la base de
datos se basaron en la información de la Secretaría de
Energía de la Nación, el trabajo
de Capital
Geométrico del Ministerio de Economía de la
Nación y los datos del informe
económico nacional.Esto es muy preliminar y agregado, debido a que lo
correcto es tomar los consumos energéticos de los
sectores productivos, el Valor Agregado de los sectores
electro/energético intensivos, y hacer un
análisis más profundo. Eso lo dejo para los
especialistas en el tema.La idea que tuvieron es evaluar las variables
energéticas que pueden explicar la evolución
del GDP o PBI. En la tabla siguiente se muestran las
variables que intentan explicar el PBI.El modelo
arroja los siguientes resultados:
El modelo ajusta al 98%. En un caso
hipotético en el que la infraestructura
energética no esté acorde a la próxima
demanda, se dañen instalaciones y no se pueda proveer
de energía y gas de refinería, veamos que
ocurre. Si simulamos una reducción de energía
eléctrica y gas del 5%, el PBI caería un
6%. Esto equivale a una caída superior a lo que se
registro, en promedio, durante la crisis
económico-financiera anterior.Se agotan las ventajas del tipo de
cambio real altoActualmente el modelo de tipo de cambio
real alto, comienza a mostrar señales de agotamiento en cuanto a sus
efectos en la economía. La inflación mayorista
en crecimiento junto con la del consumidor
y el tipo de cambio nominal estable lo demuestra. El tipo de
cambio real alto fue lo que motorizó a la demanda
externa de nuestros productos,
hoy comienza a resentirse. La caída en el ranking de
calidad
institucional y las situaciones de desabastecimiento sobre
productos y servicios
que tienen precios y
tarifas con un franco freno artificial comienzan a prender
las luces de alerta del tablero macroeconómico
nacional. También puede observarse en las proyecciones
de la cuenta corriente para Argentina en la Tabla
anterior.Las Inversiones y el
consumo.Desde 2003 hasta 2006 hemos aprovechado con creces
los beneficios del crecimiento incrementando el consumo de
los hogares y del gobierno,
pero nos olvidamos de lo de siempre: la sustentabilidad. Las
inversiones no crecieron lo suficiente, sobretodo en los
sectores estratégicos como el energético,
transporte
y la industria. Los niveles de ahorro
nacional crecieron desde 2001 pero la Inversión creció a niveles
inferiores.
El consumo se venía potenciando por las
posibilidades de financiamiento, que se incrementaron,
incorporando un factor adicional de presión inflacionaria. De todas maneras
las perspectivas son de una baja en los planes de compra. Se
vislumbra la incertidumbre de los planes familiares de
consumo, y la reducción de los mismos en el
índice de confianza del consumidor. El primer semestre
de 2007 muestra una
de las caídas más fuertes, comparado con igual
período del año anterior, desde 2001.
Probablemente la crisis energética, la
visualización de situaciones de desabastecimiento, las
elecciones y la aceleración de la inflación no
encubierta o "acordada" contribuyeron a frenar las
expectativas.
Y por la oferta
¿cómo andamos?Vimos que la demanda viene creciendo, pero la oferta
no acompañará el ritmo de crecimiento. La
industria llega a los niveles techo de utilización de
la capacidad instalada. Las inversiones necesarias para
aumentar la capacidad productiva no fueron suficientes y se
ven las presiones inflacionarias, que en 2007 se aceleran:
Los precios crecieron durante la mitad del año 2007 lo
que aumentaron durante todo 2006 (datos no
oficiales).
Lo que nos quedó de la crisis
económica, financiera e
institucional.Habiendo quedado atrás y a lo lejos me
gustaría hacerme algunas preguntas que
intentaré responderme: ¿Recuperamos lo perdido?
¿Cuánto fue? ¿Cuánto tiempo nos
llevo, si lo recuperamos? ¿Cuánto falta por
recuperar, si no lo hicimos? y ¿Cuánto tiempo
nos llevará o a cuánto tenemos que crecer para
hacerlo?Veamos la evolución del PBI en el
gráfico. Las respuestas a las preguntas provienen de
la comparación entre lo que fue y lo que "hubiera
sido", para este último caso existen varias hipótesis. La primera es que la
economía, durante el período, se hubiera
estancado al nivel del año 1998. En este caso, al
alcanzar la línea verde habríamos, recuperado
el valor del año 1998 entre 2004 y 2005. Lo perdido
estaría dado por el área bajo la línea
verde y sobre la línea de datos del PBI
(GDPi) azul.Si planteamos una situación diferente donde
la hipótesis
fuera que la economía podía seguir creciendo a
la tendencia de largo plazo (HP sin crisis), en este caso la
pérdida hubiera resultado significativamente superior
porque el área sería por debajo de la
línea negra, y claramente todavía no
quebraríamos la tendencia para empezar a recuperar lo
perdido. Este escenario era poco probable porque el modelo de
crecimiento anterior generaba un endeudamiento insostenible
que debía corregirse.Existe una tercera hipótesis donde podemos
pensar que la capacidad instalada funciona a full, el
producto máximo alcanzable estaría determinado
por los picos máximos históricos de la serie, y
uniéndolos con la línea punteada roja nos da
una idea de cuál hubiera sido la máxima
trayectoria alcanzable; en este caso la pérdida
hubiera sido inferior a la segunda hipótesis pero
superior a la primera. Esto tiene que ver más con la
técnica que con la economía, pero sirve de
parámetro.Finalmente nos queda la hipótesis más
realista que implica que la tendencia de crecimiento no era
posible mantenerla y que se debía reducir, al calcular
la tendencia de largo plazo teniendo en cuenta la crisis
(HPii GDP), el resultado es la línea
bordó. Para éste último caso la
situación de pérdida es la menor, pero
claramente recién durante 2006 se logra superar la
tendencia y se debería generar un área superior
a la observada, por sobre la tendencia, los suficientemente
grande para compensar el triángulo de pérdida
generado entre la línea bordó y la azul. Esa
pérdida asciende a la suma de $ 877.984,55 millones de
pesos de 1993, sin tener en cuenta los intereses por
capitalización ni la inflación generada entre
1993 y 2007 Mayo. Para actualizarla usaré el
índice de precios interno al por mayor por dos
razones: una porque los datos son productivos y tenemos que
observar la inflación en esa etapa, y dos porque es
más representativo de la inflación que el IPC
nacional por razones públicamente conocidas. En
éste caso el número hay que multiplicarlo por
2,99 lo que nos da un valor de $ -2.627.895,54 millones de
pesos de hoy.[i] GDP: Gross Domestic Product: PBI (Producto Bruto
Interno), [ii] HP: Hodrick Prescott,
Método para extraer el componente secular o
tendencia de una serie de
datos.
Conclusión
Lo anteriormente visto nos permite concluir que la
situación económica del país respecto a
la construcción fue muy buena, aunque su ritmo se ha
desacelerado durante el 2007 sigue siendo muy interesante.
Sin embargo surgen algunas cosas a tener en cuenta. Primero
la Inflación dejó de ser una
preocupación para empezar a ser un problema. Un
problema que crece rápidamente y necesita de soluciones
de fondo y, a esta altura, algo drásticas. Respecto a
las ventajas del tipo de cambio real, llego la hora de que
las inversiones se concreten y amplíen para que la
competitividad aumente en forma genuina y no
por tipo de cambio. La crisis energética es una
demostración de que las inversiones son muy
necesarias, en tiempo, calidad y forma para poder seguir
creciendo, en esta actividad y en las actividades
industriales en general. Esperemos que se puedan hacer las
cosas de fondo antes que la situación llegue a niveles
insostenibles (como pasó en la historia) y se
resuelvan en un ambiente
algo más cómodo de lo que estamos acostumbrados
a padecer.Relacione el comportamiento de dicho nivel de producción con el crecimiento del
sector inmobiliario teniendo en cuenta el índice de
inflación.En el primer año de este siglo, el 2001, se
comenzó a vivir con mayor presión la crisis que
perceptible o imperceptiblemente generó la falta de
medidas económicas de fondo durante la convertibilidad, y que empezaron a
vislumbrarse quizás mínima y paulatinamente a
partir del "efecto tequila", pero que fueron
profundizándose e hicieron eclosión con el
"corralito", y el posterior "corralón".A principio del
2002 "descubrimos" que no existía más el 1 a 1,
los inmuebles llegaron a cotizar en los picos del
dólar ($4 x u$s1) un treinta por ciento (30%) de su
valor en dólares unos meses antes. No fue fácil
la tarea de concientización con los propietarios
acostumbrados por casi 15 años a precios dolarizados,
que ahora debían "enterarse" que su inmueble que antes
valía cincuenta mil pesos / dólares, costaba
cincuenta mil pesos y no cincuenta mil dólares
(alrededor de ciento cincuenta mil pesos según los
movimientos de la moneda estadounidense). El resultado fue
que muchos inmuebles desaparecieron del mercado,
se profundizó la falta de nuevos emprendimientos que
ya se habían reducido durante el año 2001,
llevando al mercado a una parálisis
prácticamente total. Recién a sobre fines del
2002 comenzó a reaparecer la oferta, por un lado
debido al acostumbramiento de los vendedores a la nueva
realidad, por otro lado por un aumento en pesos de la
propiedad,
que se había ido generando con la aparición de
fondos recuperados del corralito/corralón y porque
"Tener una vivienda asegura un patrimonio
en cualquier lugar del mundo sin arriesgarlo a los altibajos
de la ruleta económica" como afirmaba Juan Badino
de Fourcadell Juan Badino en Clarín Clasificados
(10/01/04), a ello debemos sumarle la inseguridad jurídica que afectó
notoriamente otro tipo de inversiones con la debacle de
principio del 2002. "La propiedad representa una
alternativa que ha permitido salvaguardar las inversiones
frente a las inseguridades jurídicas que han afectado
a la economía argentina en los últimos
años" decía Oscar Barrie en Clarín
el 30/12/03.El Gobierno anunció a principio de este
año un acuerdo con las empresas de la industria de la
construcción para mantener en 2007 los precios del
sector dentro de los márgenes inflacionarios previstos
en el Presupuesto, de entre 7% y 11%. El compromiso
fue adoptado luego de una reunión que mantuvieron en
la Casa Rosada el presidente Néstor Kirchner con
más de treinta directivos y representantes de las
empresas, nucleadas en la Cámara Argentina de la
Construcción (CAC). Por el Gobierno estuvieron la
ministra de Economía, Felisa Miceli, y el secretario
de Comercio, Guillermo Moreno, encargado de ejecutar la
estrategia
oficial de los acuerdos sectoriales de precios para intentar
mantener la inflación controlada. La
construcción es uno de los sectores más
dinámicos de la economía, pero durante el 2006
ha sufrido aumentos muy por encima de la tasa de
inflación llegando a un aumento del 25%. Con
niveles de costo de vida del 20% anual, según las
mediciones privadas, son pocos los instrumentos financieros
que permiten ponerse a resguardo del incremento de los
precios. Los inmuebles son uno de ellos. En
un contexto económico en el que no abundan
alternativas de inversión y con una inflación
real muy superior a la que informa el Instituto Nacional de
Estadística y Censos (INDEC), la
inversión
inmobiliaria tienta a los
inversores. Los precios de la construcción, uno de los
sectores que explican la reactivación y la
caída del desempleo,
aumentaron más del 150 por ciento desde la devaluación de principios
del 2002. En la actividad inmobiliaria las remarcaciones
siguen y ya hicieron que las propiedades casi triplicaran su
valor en pesos desde la crisis. Es decir, mantuvieron su
valor en dólares en una economía pesificada,
algo que ningún otro sector pudo lograr. Con tasas de
interés que con mucha suerte sólo permiten
minimizar la pérdida frente a la inflación, un
dólar que más allá de alguna
oscilación y aún con tendencia creciente pierde
en términos reales y la ausencia de otros instrumentos
financieros que sean redituables, surge claramente la
conveniencia de alguna cobertura en activos
reales. Si bien en otras épocas era conveniente la
utilización de instrumentos indexados, como los plazos
fijos ajustados por precios, con la actual
"manipulación" de los índices denunciada por
economistas esos mecanismos financieros pierden atractivo. En
el marco de una macroeconomía con tendencia positiva,
la inflación se transformó en la
obsesión de las autoridades ya que desde la salida de
la gran crisis de 2002 resultó una de las variables
más difíciles de controlar.En tal sentido, la historia es contundente: con
niveles medios de
inflación como los actuales, son pocos los
instrumentos financieros que permiten al inversor ponerse a
resguardo del impuesto
inflacionario. Entre los refugios contra la inflación
se destaca claramente la compra de inmuebles. Y en eso
coinciden los especialistas, que remarcaron que la
inversión en propiedades reales es una firme
alternativa para evitar que el capital pierda ante la suba de
precios. "La experiencia nos muestra que con mercados
revueltos mucha gente se vuelca a la compra de propiedades a
nivel local, ya que sabe que en el largo plazo las
propiedades en nuestro país cotizan en dólares,
tanto en Buenos Aires
como en las principales ciudades del interior. Y por lo menos
nos permiten preservar los ahorros con los que contaba
inicialmente, tal vez sin grandes beneficios, pero con muy
baja probabilidad de perder", aseguró
Germán Gómez Picasso,
en una entrevista
que le hacen en el medio de comunicación Reporte Inmobiliario.
"El dueño de propiedades fue uno de los que
más se enriqueció, en términos de
intercambio, si se lo compara con los demás productos
y servicios que tiene en cuenta el Gobierno para calcular la
inflación", explican en infobaeprofesional.com un
operador inmobiliario. En ese escenario, los especialistas
ven que el mercado inmobiliario seguirá su
desarrollo. "A futuro veo un crecimiento moderado del
mercado inmobiliario, sostenido en parte por la
inflación, ya que en un contexto de suba del costo de
vida y tasas de interés negativas, los ladrillos siguen
siendo un buen negocio", destacó el economista
Juan Llach a un matutino. Dentro del contexto de un
análisis económico es relevante señalar
la importancia y el impacto que el sector provoca dentro de
la actual evolución de la economía. Así,
gran parte del crecimiento sostenido que hoy exhibe el PBI es
responsabilidad del incremento de la actividad
de la construcción, que creció durante el
cuarto trimestre del 2005 un 25,8 % frente a una
variación positiva del PBI del 9,1 %. Es que la
actividad de la construcción se ve potenciada por el
actual modelo y a la vez tiene gran parte de la
responsabilidad de la motorización del mismo. Sin
duda, el actual esquema de distribución de ingresos, se
ve plasmado en la realidad del mercado inmobiliario y en la
característica de las construcciones que se llevan
adelante y su ubicación. Y, es fundamentalmente la
visión de seguridad
y resguardo a la inversión la que inclina la balanza
hacia los activos
inmobiliarios. La inversión en ladrillos ha sido
históricamente una de las alternativas preferidas por
los argentinos, cuando se habla de cubrirse del costo
inflacionario. Desde la devaluación y hasta fines del
2006, la inflación rondó algo así como
el 90%. Durante el mismo período el valor de un
departamento en Barrio Norte creció casi un 262%, lo
que pone en evidencia que la inversión inmobiliaria se
comportó como un fuerte resguardo frente a la
inflación.- Como
influye en la actualidad la variable "desempleo" en el Sector
Inmobiliario.La construcción, los servicios inmobiliarios,
financieros y relacionados con el turismo y la
minería fueron las actividades en las
que más creció el nivel de empleo en
blanco durante el último año. Según las
estadísticas publicadas por el
Ministerio de Economía, entre el primer trimestre de
2007 en igual período de este año, el
número de puestos de empleo registrados creció
un 6,3 por ciento, para llegar a 6.391.000 trabajadores. En
el sector de la construcción, el alza fue del 14,5 por
ciento, en tanto que en las empresas relacionadas con el
sector inmobiliario y de servicios a las empresas
llegó al 11,1 por ciento. Es una variable que esta
correlacionada, ya que el sector es un gran demandante de
mano de obra. - Relacione lo sucedido en el sector
inmobiliario en nuestro país, como consecuencia de la
situación acaecida en el
extranjero.
La volatilidad financiera que hoy vive el mundo
va a impactar en nuestra economía doméstica, ya
nadie duda de ello. La gran pregunta es de qué manera ello
va a suceder y qué sectores van a verse más
afectados.
En un mundo cada vez más globalizado, con
tremendos vasos comunicantes, no podría ser de otra
manera. Las tasas aquí han empezado a subir y los que
pensaban salir al mercado internacional a tomar deuda
están postergando la fecha para hacerlo. Muchos
dirán que nuestra economía tiene bases
sólidas, tales como el precio internacional de los
commodities que se mantienen muy altos y con una demanda
sostenida, o la situación fiscal
interna, que por ahora no arroja dudas más allá de
situaciones coyunturales propias de un año
político. La inflación no deja de preocupar, pero
por razones que obviamente son totalmente independientes de la
crisis de las hipotecas sub-prime norteamericanas.
Que el epicentro de lo que está ocurriendo en EEUU pase
por el derrumbe de la burbuja inmobiliaria no es un dato menor
para el real estate de todo el mundo. Es evidente que hemos
vivido años de alta propensión a invertir en
inmuebles. Esta conducta,
ampliamente generalizada en los agentes económicos de
todas partes del planeta, impulsada por las bajas tasas de
interés y la demanda especulativa de corto plazo, hoy
está cambiando. Es sabido por todos: en Miami por ejemplo,
era muy fácil ganar mucha plata con bienes
raíces. La gente común moría por entrar en
pre-construcción pagando el 20% del precio al lanzamiento.
Como el valor de la unidad subía y subía,
quizás ese mismo porcentaje en un solo año, al
venderla se lograban rentabilidades espectaculares, del orden del
100% o más aun, ¡y en un país con seguridad
jurídica!.
De ese modo, el mercado americano se llenó
de adquirentes especulativos en preventa comprando y vendiendo
oportunísticamente, poniendo el mínimo cash. Los
promotores a su vez se cansaron de armar proyectos que se
colocaban como pan caliente. Ese fue el germen de la crisis
actual. Hasta se escribieron libros sobre
esta forma de enriquecerse rápidamente, con un enorme
apalancamiento. Estos inversores no compraban para ninguna otra
cosa que no fuera vender el departamento lo antes posible. En la
jerga se lo llamaba flipping (flipear, en Miami) y fue algo
tremendamente popular por mucho tiempo. No puedo olvidar la
fiebre de la
gente haciendo cola la noche anterior a los lanzamientos de los
enormes emprendimientos de lujo, para dejar pilas de cheques como
señas de los departamentos a primera hora de la
mañana. Es claro que ninguno de los que allí
estaban, pretendía mudarse a esas torres. Muchos ni
siquiera tenían capacidad financiera para afrontar la
obligación que estaban asumiendo, pero especulaban con
vender esa suerte de opción, tan pronto como fuera
posible, al mejor precio. Especulación pura, igual que la
fiebre de Internet, válida
mientras los valores
subían indefectiblemente, pero eso ya se acabó. No
menos importante fue el proceso de
facilitarle financiamiento hipotecario cada vez a más
gente, con o sin capacidad real de repago, a tasas bajas aunque
variables, y por porcentajes insosteniblemente altos respecto del
valor de las propiedades. La enorme liquidez de los mercados y la
competencia entre
las entidades fomentó el proceso, en un contexto en el
cual los activos hipotecarios e inmobiliarios parecían ser
sinónimo de seguridad y conservadurismo.
Error. Hoy en día, con el nuevo
nivel de las tasas, la gente no solo no puede pagar las cuotas,
sino que además su deuda ya está por encima del
valor de sus propiedades. Cuándo una familia decide
mandarle la llave de su casa al banco en vez de
seguir pagando la cuota hipotecaria, es una pregunta
difícil de responder, en especial en una economía
como la norteamericana donde la gente vive endeudada por todo y
caer en default resulta muy grave, pero no por ello la pregunta
pierde valor. Por el contrario, a mi criterio es de enorme
trascendencia. ¿Cuál puede ser el
verdadero impacto de esta situación sobre nuestra realidad
inmobiliaria local?, la primera respuesta obvia es que la
propensión a invertir en bienes raíces, que fue tan
fuerte en los últimos años, hoy está
debilitada en todas partes del mundo, y la Argentina no puede
quedar ajena a esta pauta de conducta global. En Europa el
fenómeno no fue muy diferente, en especial en ciertos
países como España,
donde se han estado
construyendo más viviendas por año que en Alemania y
Francia
juntas, y casi diez veces más que aquí con una
población similar. Debemos reconocer que
hemos tenido varios años de gloria en la
construcción, con niveles récord de actividad
queriendo todo el mundo invertir en proyectos inmobiliarios. La
falta de opciones alternativas para alocar el ahorro y la fuerte
reactivación de nuestra economía, generaron todo un
segmento de la población con excedentes, coadyuvando en
este mismo sentido al crecimiento sectorial. Pero la dinámica de funcionamiento de nuestros
proyectos inmobiliarios fue muy diferente de la que vimos en los
mercados desarrollados. Allí, la gente compraba
unidades con la intención de poner muy poco capital
propio, para venderlas tan pronto como fuera posible, y en caso
de ser necesario, pagarlas a largo plazo con financiamiento
hipotecario. Aquí, quienes compraron en preventa lo
hicieron con mucho menos "cultura de
apalancamiento", es decir, siempre pensaron en usar su propio
capital.
¿Cuáles son los escenarios
inconvenientes con los que ahora nos podemos llegar a encontrar
en nuestros proyectos domésticos a raíz de la
crisis, y cuáles son las salidas posibles ante ese tipo de
situaciones? Por un lado, está el caso de los fideicomisos
al costo, que a consecuencia de la inflación,
terminarán costando más de lo previsto, sin lugar a
dudas. Desde ya que los adquirentes se quejarán, pero como
en general son inversores con cierto resto patrimonial, en mi
opinión terminarán afrontando la diferencia, y en
caso de no poder hacerlo, venderán su unidad para que otro
siga con las cuotas. No imagino en este tipo de emprendimientos
una situación de des-financiamiento estructural
complicada. Por otro lado, muchas torres se han edificado a
partir del equity de inversores en vez de la preventa, y la
situación deberá resolverse de igual modo. Puede
ocurrir que los precios de venta no suban al
ritmo de la inflación y que la rentabilidad
se reduzca.
También ello generará protestas de
quienes aportaron fondos para el negocio, pero francamente no
percibo un riesgo respecto
de la finalización de los edificios. Es verdad que los
desarrolladores han trabajado aquí con alto
apalancamiento, probablemente del mismo orden que en los
países desarrollados, pero con una diferencia muy
relevante: no lo hicieron con deuda financiera, y en
consecuencia la naturaleza de
ese leverage es muy distinta. Hay situaciones un poco
más complejas, como aquellos que adquirieron lotes en
permuta, vendieron departamentos en preventa a precio cerrado en
dólares y ahora se encuentran con problemas para
terminar la construcción con los recursos
previstos a la luz del aumento
de los costos. Ellos deberán incorporar mayor equity y la
tasa interna de
retorno (TIR) que estaba planteada, naturalmente
bajará. Pero allí tampoco percibo un riesgo
grave.
Resumiendo, en mi entender, nuestro sector
está estructurado financieramente de un modo sólido
y puede afrontar la tormenta global del real estate. Como en
la enorme mayoría de los casos no hay deuda bancaria con
plazos estrictos de repago y tasas que operen como taxis frente a
situaciones de debilitamiento de las ventas, lo
más probable es que la principal consecuencia que la
crisis actual genere, pase por la dificultad para armar nuevos
proyectos. Los que están en curso se terminarán y
los inversores podrán ganar menos. Muchos
terminarán quedándose con las unidades simplemente
para alquilarlas. Quizás haya cantidad de departamentos
similares a la venta, pero no imagino que los flamantes
propietarios bajen los precios masivamente. Los costos de
mantenimiento y las expensas no son tan altas, ya que
están actualmente congeladas mitigando los costos fijos
mensuales.
Por lo demás, siguen sin aparecer
alternativas de inversión mejores que los ladrillos, y la
economía continua creciendo, de modo que los que generan
ahorros nuevos, aun hoy inmediatamente piensan en comprar
departamentos. La debilitada propensión a invertir en
bienes raíces que se ve en el mundo, aquí se
presenta de otra manera.
Si apostamos a que: a) Siga habiendo extranjeros
que se sientan atraídos por Buenos Aires y que compren
proyectos como por ejemplo, el de Phillipe Stark en Puerto Madero
a un tercio de lo que vale en Londres o en Paris; b) Si el nuevo
gobierno el año próximo le encontrara la vuelta al
financiamiento hipotecario de la clase media, a
pesar del aumento de la tasa de
interés y de la elevada inflación, reactivado
así esa demanda y c) Si confiamos en que nuestros
desarrollistas seguirán creando productos cada vez
más novedosos y atractivos como los condo hoteles, por ejemplo, casi con seguridad
el real estate en Argentina tiene grandes chances para seguir
creciendo.
Glosario
- Commodity
significa en castellano,
Mercancía: Un producto
destinado a uso comercial. Hoy en día son considerados
como commodities muchos activos financieros siempre y cuando no
sean considerados como valores /
securities, tales como las divisas, las
tasas de interés o de referencia, los índices
bursátiles, etc.
- Leverage significa
Apalancamiento Financiero.
Indicador del nivel de
de una organización
en relación a sus activos o patrimonio.
Consiste en la utilización de la deuda para aumentar la
rentabilidad esperada del capital
propio.
- Equity significa Valor
líquido, es el Valor de mercado de la vivienda o bien
inmueble de una persona, sobre
el que ya se descontó el valor de todos los
gravámenes existentes.
- Coadyuvando viene de la palabra
coadyuvar que significa Contribuir o ayudar a la
consecución de algo.
- Flipping es un gerundio que en
castellano significa tirando una moneda.
Bibliografía
- INDEC – Cuentas
Nacionales; Indicador Sintético de la
Construcción, Producto Bruto Interno; entre
otros. - Reporte Inmobiliario –
www.reporteinmobiliario.com - MECON (Ministerio de
Economía y Producción) www.mecon.gov.ar - Ministerio de Economía de la
Provincia de Buenos Aires www.ec.gba.gov.ar - BCRA (Banco Central de la
Republica Argentina) – www.bcra.gov.ar - Universidad Torcuato Di Tella –
www.utdt.edu - Diarios – La
Nación, Clarín, El Cronista,
etc.
Autor:
Gonzalo González
Albarracín
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